دوباره تنظیم زمین روشی جهت احیای بافت فرسوده


فرآیند نوکردن بافت فرسوده به همان اندازه داراي بازتاب هاي گوناگون اقتصادي و اجتماعی برنظام شهري خواهد بود و شهر و شهروندان را منتفع یا متضرر خواهد کرد که روند فرسودگی بافت، تابع مسایل عدیده مدیریتی و اقتصادي و اجتماعی بوده است.
ناگفته پیداست مدیریت یکسو نگر و اقتدارگرایانه دربرخورد با پدیده بافت فرسوده به ویژه درکلان شهرها ، مقاومت صاحبان اصلی شهر را به دنبال داشته است ، لذا اطمینان بخش ترین و کاراترین نوع "مدیریت مداخله" باید متوجه مردمی باشد که در تیررس مداخله قرارگرفته اند.
درحال حاضر ساختار حاکم بر شهرها و محله هاي شهري اغلب فاقد کارایی و توان لازم جهت پاسخگویی به نیازهاي اساسی مردم می باشد. "مایکل تودارو" از نظریه پردازان توسعه اقتصادي سه عامل (1) سطح پایین زندگی (2)عدم اعتماد به نفس و (3) آزادي محدود رادلایل توسعه نیافتگی جهان سوم می داند.
درسالیان اخیر نهادهاي بین المللی به ویژه بانک جهانی رویکرد جدیدي به توسعه شهري پیدا کرده اند، این باور وجود دارد که سازمان هاي غیردولتی و مردمی بتوانند روش هاي نامتمرکز ، مشارکتی و تقاضا محور را در برنامه هاي توسعه شهري به کارگیرند .
یکی از روش هایی که قریب به صد سال است که در دنیا مورد استفاده قرار می گیرد روشی به نام دوباره تنظیم زمین به منظور اجرای طرح های توسعه شهری می باشد.
ایده اصلی دوباره تنظیم زمین در جابجايي يا معاوضه زمين يا ملك خلاصه مي شود . در اين فرآيند شهرداري ها بجاي مصادره زمين هاي ساكنين بافت و تخريب واحدهاي مسكوني ، اقدام به معاوضه ملك مالكان باواحدهايي كه در فرآيند بازسازي بافت ساخته مي شود (پيش فروش) و يا ساخته شده است مي كنند .
درعوض شهرداري نيز درصدي از زمين هر يك از مالكان را جهت تامين زمين مورد نياز زیر ساخت هاي شهري نظير خيابانها، پاركينگ ها، فضاهاي سبز و … دريافت ميكند .
در اين فرآيند هم مالكان به يك منزل جديد در يك بافت بازسازي شده مي رسند و هم شهرداري ها بدون صرف هزينه هاي هنگفت توانسته اند زمين هاي مورد نياز خود را جهت پيشبرد طرح هاي توسعه شهري بدست آورند در واقع در اين فرآيند ارزش افزوده ناشي از تبديل بافت هاي فرسوده شهري به بافت هاي بازسازي شده بين مالكان،سرمايه گذاران و شهرداري ها تقسيم مي شود.
در اين رويكرد مديريت شهري متولي بازسازي بافت هاي فرسوده در مقياس وسيع مي شود و وظيفه آن مديريت آورده زمين صاحبان بافت هاي فرسوده و سفارش ساخت واحدهاي مسكوني بر روي اين زمینها است . قابل توضيح است كه دولت در اين فرآيند تنها متولي بوده و وظيفه تصدي را مي تواند به شركتهای عامل چهارم واگذار كند.
مرحله اول ارزش يابي زمين ها و ملك هاي موجود در منطقه مورد نظر است تا بدين وسيله سهم هر يك از مالكان منطقه در پروژه محاسبه شود و در انتهاي پروژه به نسبت همين سهم ها هركدام از مالكان در ارزش افزوده ايجادشده در بافت سهيم شوند و بر اساس توانمندي ايجاد شده مي توانند يا در همان مكان باقي بمانند و يا اينكه در مكان ديگري اقدام به خريد خانه كنند .
از آنجا كه در اين روش افزايش تراكم و تغيير كاربري متناسب با بافت شهري است براي اقتصادي كردن احيا و بازسازي بافت فرسوده از فرآيندي تحت عنوان مهندسی جریان نقدینگی نیز استفاده خواهد شد.
در واقع مهندسی جریان نقدینگی به این معنی است که جريان نقدينگي ورودي و خروجي بايد به گونه ای مديريت شود كه خواب سرمايه در طول پروژه حداقل شود.
در رويكرد جديد به احياي بافت هاي فرسوده (روش دوباره تنظيم زمين)، بر اساس بهينه كردن جریان نقدينگي در طول پروژه اقدام به حل مشكلات گذشته شده است. در اين روش ابتدا مراحل پروژه تقسيم بندي مي شود مثلا اگر پروژه ساختن مجموع واحدهاي جديد 490 واحد مسكوني باشد.
در این روش پروژه مثلا در 5مرحله انجام می شود:
مرحله 1) ساخت 70 واحد مسكوني
مرحله 2) ساخت 105 واحد مسكوني
مرحله 3) ساخت 140 واحد مسكوني
مرحله 4) ساخت 175 واحد مسكوني
مرحله 5) آزادسازي زمين هاي مورد نياز شهرداري

بر اساس مرحله بندي فوق، ديگر نيازي به حجم بالاي سرمايه اوليه براي تمام احياء و بازسازي بافت فرسوده نخواهد بود.
براي شروع مرحله اول به روش هاي مختلف (توسط بخش دولتي يا خصوصي بصورت خرد يا كلان ) درجهت ساخت 70 واحد مسكوني سرمايه گذاري صورت مي گيرد .
اين سرمايه وارد پروژه شده و تملك و ساخت واحدهاي مسكوني مرحله اول آغاز مي شود . اين 70 واحد مسكوني مثلا پس از گذشت 6 ماه از آغاز بكار فاز اول پروژه پيش فروش شده و مبلغ بدست آمده صرف ساخت خود اين واحدها نمي شود(هزينه تملك و ساخت اين واحدها قبلا تامين شده است)، بلکه باید مقدار سرمایه بدست آمده تملك وصرف ساخت مرحله دوم پروژه كه احداث 105 واحد است شود .
اين بار پس از گذشت مثلا 3 ماه از آغاز فاز دوم، 105 واحد اين فاز پيش فروش شده و سرمايه بدست آمده حاصل از اين پيش فروش براي شروع فاز سوم پروژه هزينه مي شود .
مراحل پروژه به همين ترتيب به جلو رفته و در نهايت پيش فروش واحدهاي احداث شده در فاز چهارم منجر به آزادسازي زمين هاي مورد نياز شهرداري و بازگشت سرمايه گذاري اوليه انجام شده در فاز اول مي شود .
بنابراين طبق زمان بندي مشخص با پيش فروش واحدهاي مسكوني بافت جديد پروژه تامين مالي شده و در مدت دو سال به پايان مي رسد و نرخ بازگشت سرمایه افزایش می یابد .
همانطور كه مشخص است منابع مالي مورد نياز در مرحله اول مي تواند با روش هاي مختلفي چون سرمايه گذاري خرد و كلان ، آورده شهرداري و … تامين شود كه با نحوه تامين مالي براي مراحل ديگر پروژه كه تنها پيش فروش واحدهاي مسكوني است، متفاوت است . آنچه باعث كارآمدي اين روش در احياي بافت هاي فرسوده مي شود و به استفاده بهينه ازمنابع مالي و كاهش شديد آن براي شروع پروژه و افزايش سود نهايي همراه با رضايتمندي مالكان مي شود، موضوع پیش فروش واحدهای مسکونی است.
پیش فروش مطمئن مسكن يكي از مهم ترين راه هاي تامين مسكن براي جامعه و كاهش هزينه مسكن در سبد هزينه خانوارها است كه سرعت و حجم احياي بافت هاي فرسوده را افزايش داده و فروش واحدها را تضمين مي كند.

بنابراین نقاط قوت این طرح عبارتند از
- رعايت اصول شهرسازي و معماري : در اين روش با توجه به حضور دولت ملي يا محلي با آورده مديريتي خود، اصول شهرسازي و معماري در بازسازي بافت هاي فرسوده رعايت مي شود و مي توان به يك بافت همگون شهري رسيد.

-توانمندسازي ساكنين : اين روش بدليل سهيم كردن مالكان در فرآيند بازسازي منجر به توانمند سازي ساكنين بافت مي شود.

- اين روش نيازي به سرمايه هاي هنگفت اوليه جهت بازسازي بافت نداشته و تنها با يك سرمايه اوليه اندك از طريق فرآيند پيش فروش مي توان اقدام به بازسازي كلي بافت كرد.
البته با توجه به مطالب بالا روش فوق روش مناسبی جهت احیای بافت می باشد به شرط آنکه مدیریت صحیح انجام شود و تبلیغات به گونه ای باشد که سبب جذب افراد جهت خرید واحدهای پیش فروش شود که لازمه ی آن آگاهی کامل مردم از تمامی مراحل پروژه و ایجاد اعتماد در آنها جهت مشارکت می باشد.
کلانتری
کارشناس ارشد اقتصاد
منابع:
دوباره تنظيم زمين روشي كارآمد درجهت توسعه شهري، مجموعه گزارش هاي گروه سياست گذاري مسكن مركز مطالعات تكنولوژي دانشگاه علم و صنعت ايران.
طراحي مدل مفهومي اقتصادي براي احيا و بازسازي بافت هاي فرسوده، هادي عباسي، روح الله رضوي
 

 

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تازه کردن