نحوه ی تملک بافت فرسوده شهری

نحوه ی تملک بافت فرسوده شهری

یکی از مشکلات عمده جهت احیای بافت فرسوده، بحث تملک می باشد که تملک ممکن است به صورت اجباری یا داوطلبانه باشد که در زیر به طور خلاصه هر کدام توضیح داده می شود:

الف) تملک اجباری:

در اين روش دولت هاي محلي به منظور اجراي فرآيند بازسازي بافت هاي فرسوده شهري اقدام به تجميع پلاك هاي فرسوده و خرید زمين هاي منطقه مورد نظر می کنند و پس از خريد تمامي واحدها و تخريب آنها، بافت قديم را بنا بر طرح جامع شهرسازي بازسازي مي كند. از آنجا كه اين روش نيازمند منابع سنگين مالي است به منظور اقتصادي كردن فرآيند آن از روش هاي زير استفاده مي شود:

1- افزايش تراكم

معمول ترين روش اقتصادي كردن پروژه هاي تملك اجباري، افزايش تراكم منطقه مورد نظر است. توجه به اين نكته ضروري است كه اتخاذ چنين سياستي به تنهايي ممكن است منجر به فضاي نامناسب كالبدي شهري شود . زيرا افزايش بيش از حد تراكم كاهش ارزش منطقه اي را به دنبال خواهد داشت.

2- تغيير كاربري

روش ديگر براي اقتصادي كردن پروژه هاي تملك اجباري تغيير كاربري مسكوني به تجاري در بافت فرسوده است . نكته قابل توجه در بحث تغيير كاربري تجاري اين است كه هر بافت با توجه به نياز خود تنها درصد معيني قابليت تغيير كاربري دارد . تغيير كار بري وسيع مسكوني به تجاري در يك بافت منجر به اين مي شود كه قابليت تغيير كاربري تجاري در بافت هاي پيراموني بافت كاهش يابد.

3- استفاده از يارانه هاي دولتي

در اين روش دولت بدليل بالا بودن نرخ بهره وام هاي بانكي، به اين نرخ بهره يارانه مي دهد . اما بدليل محدود بودن منابع دولتي حجم استفاده از اين يارانه ها نمي تواند بالاباشد.

4- استفاده از وام خارجي

استفاده از وام هاي خارجي به دليل پايين بوده نرخ بهره بانكي اين وام ها يكي ديگر از روش هاي اقتصادي كردن بازسازي بافت هاي فرسوده بصورت تملك اجباري است . فرآيند طولاني دريافت وام هاي خارجي، نخستین مشكل چنين روشي به منظور اقتصادي كردن پروژه است . مسأله ديگر اين است كه تبديل حجم بالاي دلار دريافتي به ريال مي تواند منجر به ايجاد تبعات منفي در اقتصاد كشور شود.

علاوه بر اين حجم كل فاينانس خارجي نيز محدود بوده و نمي توا ن تمامي منابع مورد نياز بازسازي بافت را از اين روش تامين كرد.

-  نقاط قوت

- رعايت اصول شهرسازي و معماري در ا حياي بازسازي بافت هاي فرسوده:  در اين روش بدليل اينكه دولت هاي ملي يا محلي مجري پروژه اند و كل بافت از مالكان خريداري مي شود، شهرداري ها مي توانند براحتي بنابر اصول شهرسازي و معماري اقدام به بازسازي بافت كنند.

- برخورداري از مقياس اقتصادي مطلوب: چرا كه احيا و بازسازي در سطح يك بافت انجام مي شود نه بصورت پلاكي.

- نقاط ضعف

- مهمترين نقطه ضعف اين سياست، سهيم نكردن مالكان بافت هاي فرسوده در ارز ش افزوده ايجاد شده در اثر احيا و بازسازي بافت فرسوده است.  تملك اين بافت ها به ارزش ناچيز فعلي آن و يا حداقل به مقدار كمي بيشتر از آن، اين امكان را به ساكنين اين بافت ها نمي دهد تا بتوانند منزل مناسبي براي خويش فراهم كنند و اين امر، همانگونه كه بيان شد مشكلي از ساكنين اين بافت ها را حل نخواهد كرد.  از طرف ديگر از آنجا كه سرمايه گذاران براي بدست آوردن حداكثر سود بافتهاي مركزي شهر را انتخاب مي كنند، اين سياست باعث تشديد حاشينه نشيني و فقیر شدن و يا حداقل باعث تراكم بيشتر در دريگر بافتهاي فرسوده مجاور مي شود.

-در صورت مخالفت هر كدام از مالكان منطقه اجراي طرح به عقب می افتد. در واقع عملا بدليل عدم مشاركت مالكان در ارزش افزوده پروژه و فشار اقتصادي ناشي از تغيير محل سكونت بر خانوار، گروه هاي مختلفي از مردم چنين مناطقي با فرآيند بازسازي مخالفت مي كنند كه تاخير پروژه را درپي خواهد داشت.

-نياز به تامين منابع مالي سنگين از ديگر نقاط ضعف اين روش است. اين مساله خصوصا در كشورهايي نظير ايران كه با مشكل تامين منابع مالي پروژه هاي توسعه شهري مواجه است، فرآيند اجراي پروژه هاي بازسازي را دچار مشكل كرده است.

-امكان ايجادسوداگري زمین: در روش تملك اجباري به دليل اينكه مالكان اصلي منطقه درسود ناشي از احياي كل بافت سهيم نبوده و سود ناشي از احياي كل بافت نصيب مالك واسط مي شود، امكان سوداگري زمين توسط مالك واسط بالا مي رود.

ب) روش هاي داوطلبانه

در اين روش ها دولت هاي محلي با اعمال اهرم هاي تشويقي – تنبيهي به بازسازي بافت هاي فرسوده توسط خود مالکان می پردازند. از ديدگاه اقتصادي شهرداي ها هيچ هزينه اي را متحمل نشده و تنها توسط ابزارهاي موجود اقدام به اصلاح بافتهاي مورد نظر خود مي كنند . براي مثال اعطاي تراكم تشويقي توسط شهرداري تهران را مي توان از نوع روش هاي داوطلبانه دانست.

- نقاط قوت

- از نقاط مثبت و حائز اهميت اين سياست ها، مشاركت صاحبان اين بافت ها در فرآيند احیاست. صاحبان بافت ها با آوردن زمين خود در فرآيند احياي اين بافت ها سرمايه گذاري مي كنند و متناسب با آورده زمين خود، قسمتي از ارزش افزوده ايجاد شده را صاحب مي شوند . اين امر علاوه بر بازسازي بافت ها توانمندسازي ساكنين را نيز در پي خواهد داشت.

- نقاط ضعف

-عدم رعايت اصول شهرسازي و معماري : اين سياست بازسازي بافت هاي فرسوده را به صورت مستقل و در بلوك هاي كوچك و به صورت پلاكي پيگيري مي كند كه اين امر با اصول شهرسازي و معماري در تناقض است . چرا كه در اين روش زير ساخت هاي لازم متناسب با تراكم جديد در اين بافت ها تامين نمي شود و اين در شرايطي است كه اين بافت ها در شرايط فعلي نيز نسبت به ساير نقاط شهري از سطح پايين تري از خدمات شهري و … برخوردار هستند.

-عدم برخورداري از اقتصاد مقياس و مقياس اقتصادي مناسب ضعف ديگر اين سياست است . اين امر باعث طولاني شدن فرآيند بازسازي بافت هاي فرسوده مي شود و در نهايت منجر به احياي كامل يك بافت نخواهد شد و ما د رآينده شاهد تركيبي از بافتهاي فرسوده و جديد در اين مناطق خواهيم بود.

-زمان طولاني انجام اين پروژه بدليل داوطلبانه بودن آن : در اين رويكرد به دليل عدم وجود الزام جهت احيا و بازسازي بافت هاي فرسوده و نيز وجود سلايق مختلف ساكنين بافت، فرآيندها عموما طولاني مدت مي شوند.

-عدم توانمندسازي بخش عمومي براي تامين مسكن گروه هاي هدف : در اين روش ها از آنجايي كه بخش عمومي سود خود را به – صورت زمين آزاد شده – در اين فرآيند به دست نمي آورد، در نهايت منجر به افزايش هزينه هاي ايجاد خدمات عمومي شده و از توان بخش هاي عمومي براي تامين مسكن گروه هاي هدف كاسته مي شود.

پس با توجه به معایب و مزایای بیان شده لازم است روشی مورد استفاده قرار گیرد که ضمن آزادسازی زمین، مشارکت ساکنین را نیز در برگیرد.

یکی از روش هایی که  قريب به صد سال است كه در دنيا مورد استفاده قرار می گیرد روشي تحت عنوان دوباره تنظيم زمين است  که به منظور اجراي طرح هاي توسعه شهري، استفاده مي شود . از دوباره تنظيم زمين مي توان براي احداث شهرهاي جديد، احداث پار ك هاي صنعتي، احيا و بازسازي شهري، تامين زمين مورد نياز مصارف عمومي نظير معابر، پارك ها و … بهره جست .

در واقع ايده اصلي دوباره تنظيم زمين در جابجايي يا معاوضه زمين يا ملك خلاصه مي شود . در اين فرآيند شهرداري ها بجاي مصادره زمين هاي ساكنين بافت و تخريب واحدهاي مسكوني ، اقدام به معاوضه ملك مالكان باواحدهايي كه در فرآيند بازسازي بافت ساخته مي شود(پيش فروش) و يا ساخته شده است مي كنند . درعوض شهرداري نيز درصدي از زمين هر يك از مالكان را جهت تامين زمين مورد نياز زير ساخت هاي شهري نظير خيابانها، پاركينگ ها، فضاهاي سبز و … دريافت ميكند . در اين فرآيند هم مالكان به يك منزل جديد در يك بافت بازسازي شده مي رسند و هم شهرداري ها بدون صرف هزينه هاي هنگفت توانسته اند زمين هاي مورد نياز خود را جهت پيشبرد طرح هاي توسعه شهري بدست آورند. در واقع در اين فرآيند ارزش افزوده ناشي از تبديل بافت هاي فرسوده شهري به بافت هاي بازسازي شده بين مالكان،سرمايه گذاران و شهرداري ها تقسيم مي شود.

کلانتری

کارشناس ارشد اقتصاد

منابع

دومين سمينار ساخت و ساز در پايتخت پرديس دانشكده هاي فني دانشگاه تهران ، طراحي مدل مفهومي اقتصادي براي احيا و بازسازي بافت هاي فرسوده، هادی عباسی و روح الله رضوی.

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تازه کردن